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合同法解释三对房屋买卖合同三个方面的影响
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包头律师

合同法解释三对房屋买卖合同三个方面的影响

2012年3月31日《合同法司法解释三》的出台,会对房屋买卖合同产生以下三个方面的影响。

二、无权处理合同不再是效力待定

根据《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”也就是说,无处分权的人与第三人签订买卖合同处理他人财产,只有在得到权利人的追认后方可有效,否则,该买卖合同无效。

    而《合同法司法解释三》第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此对于买方来说,今后卖方在签订买卖合同时对标的物没有处分权不影响买卖合同的效力,买方不能再以卖方没有处分权为由主张合同无效。那么如何保护买方的权益呢?紧接着第三条第二款又规定:出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。所以,虽然无权处分的房屋买卖合同虽然不能被认定为无效,但是还是有救济途径的。这就要求买方在签订买卖合同时重视违约责任条款的设计,以便在卖方不能办理过户时追究其违约责任。

一、《认购书》为预约合同,违反约定应承担违约责任

《合同法司法解释三》明确规定了《认购书》属于预约合同,同时,也加大了对违约方的惩戒力度,一旦违反《认购书》的约定,守约方不但可以要求按照定金法则处理,而且可以要求违约方赔偿损失。因此,对交易双方而言其违约成本都有大幅度提高,在签订《认购书》时一定要三思而后行,也要注意认购书的违约条款的设计。

三、有关分期付款的新规定

关于分期付款,《合同法》仅仅规定:“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”至于何为分期付款,分期付款交易中如何保护买方的合法权益等诸多问题《合同法》并没有涉及。由于缺少法律规范,分期付款交易中经常出现纠纷就在所难免了,此次《合同法司法解释三》对分期付款做了较为详尽的规定。     《合同法司法解释三》第三十八条规定,合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”,系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定,损害买受人利益,买受人主张该约定无效的,人民法院应予支持。因此,《合同法司法解释三》的出台,有效保证房屋买卖双方的合法权利。

《合同法司法解释三》的出台,突出强调了对交易安全的保护。合同不再被轻易认定无效,买卖双方应通过不断完善合同条款来最大限度的保护自己的合法权益。


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